Věděli jste, že stavět dům pouze podle projektu pro povolení stavby (stavební povolení) se vám může zbytečně prodražit?
Možná si jako většina lidí myslíte, že jednodušší formu projektu, která slouží pro vydání stavebního povolení, můžete automaticky použít i pro samotnou realizaci stavby a ušetříte tak za prováděcí projekt.
Vysvětlím vám, proč to není dobrý nápad.
Čistě teoreticky to sice udělat můžete, ale připravte se na to, že vám už tímto krokem začnou utíkat peníze všemi směry.
Proč je tedy prováděcí projekt tak důležitý a proč při výstavbě nestačí jen projekt pro stavební povolení?
Celý rozdíl mezi nimi spočívá v jedné zásadní věci – v jejich detailnosti a podrobnosti.
Jaký je rozdíl mezi projektem pro stavební povolení (povolení stavby) a prováděcím projektem?
Často se setkávám s názorem, že projekt domu pro stavební povolení (povolení stavby) sice pokrývá jenom úřední náležitosti, ale pro samotnou stavbu už nic dalšího potřeba není a dům se podle něho dá postavit.
To je ale velký omyl!
Projekt pro povolení stavby, resp. stavební povolení (DSP)
Tento projekt je určen primárně pro stavební úřad. Jeho účelem je prokázat, že dům splňuje základní legislativní, požární a hygienické normy, je bezpečný a vhodně umístěný na pozemku.
Neobsahuje však detailní technická řešení, přesné materiálové specifikace ani podrobné výkresy detailů (např. napojení izolací, detaily kolem oken apod.).
Prováděcí projektová dokumentace (DPS)
Je detailním návodem pro stavební firmu a řemeslníky. Obsahuje podrobně rozpracované konstrukční řešení, výpisy prvků, specifikace materiálů, detaily stavby a technologické postupy. Součástí je také podrobný výkaz výměr, bez kterého nelze sestavit přesný položkový rozpočet stavby.
Hlavní obsah prováděcího projektu:
Technologické řešení: Detailní trasy vody, kanalizace, elektřiny, hromosvodu, plynu a větrání (rekuperace).
Konstrukční detaily: Přesné nákresy řešení kritických míst na stavbě, například u základů, střechy nebo oken.
Výkaz výměr: Přesný „nákupní seznam“ materiálu. Bez něj vám stavební firma nikdy nedá pevnou cenu, kterou by později nenavyšovala. Výkaz výměr je vlastně rozpočet na postavení rodinného domu bez cen a obsahuje soupis množství všeho materiálu a práce, které jsou nutné pro realizaci vaší stavby. Je to takový recept na dům. Když do výkazu výměr doplní rozpočtář ceny za materiál a práci, vznikne skutečný rozpočet stavby.
Přestože cena prováděcí dokumentace představuje náklad navíc, v celkovém rozpočtu domu se tato investice velmi rychle vrátí.
Prováděcí projekt vám ušetří statisíce
Máte již pravomocné stavební povolení, našli jste si dodavatelskou firmu, která vám bude váš rodinný dům realizovat. Odevzdali jste jim základní projekt pro stavební povolení bez detailů a výkazu výměr.
Co se pak stane?
V dodavatelském rozpočtu na váš rodinný domek si mohou připočítat materiál, práci a jiné položky, které vy jako laik nedokážete uhlídat a překontrolovat. Pak podepíšete s prováděcí firmou smlouvu a budete se divit, jak často budete slýchat větu:
„Nebylo to v projektu.”
Uslyšíte ji pokaždé, když se bude firma snažit navýšit cenu za realizaci vašeho rodinného domu, která by v prováděcím projektu byla řešena o mnoho lépe a levněji. Taková je bohužel realita dnešní doby a takhle již doplatilo mnoho lidí.
Roky praxe mě dovedly k poznání, že když se novostavba provádí podle projektu pro stavební povolení, celkové náklady jsou zhruba o 15-25% vyšší než původní plán. Při realizaci domu podle prováděcí dokumentace je rozdíl konečné ceny kolem 3-5%. U rekonstrukcí jsou tato čísla vyšší, protože tam mohou vzniknout nepředvídané situace, i když je prováděcí projekt kvalitní a detailní.
Příklad výpočtu pro novostavbu rodinného domu
- Předpokládaný náklad stavby (tabulkový odhad v úvodní fázi): 10 500 000 Kč
- Skutečná konečná cena stavby BEZ prováděcího projektu (firma staví bez detailů a výkazu výměr, náklady kvůli vícenákladům vzrostou o 20 %): 12 600 000 Kč
- Skutečná konečná cena stavby S prováděcím projektem (přesné zadání a výkaz výměr udrží navýšení na pouhých cca 4 %): 10 920 000 Kč
- Čistá úspora díky prováděcímu projektu: 1 680 000 Kč
Příklad výpočtu pro rekonstrukci rodinného domu
Předpokládaný náklad rekonstrukce (tabulkový odhad v úvodní fázi): 12 300 000 Kč
- Skutečná konečná cena stavby BEZ prováděcího projektu (absence detailů u starého domu, neřízené vícenáklady + 30 %): 15 990 000 Kč
- Skutečná konečná cena stavby S prováděcím projektem (předvídatelné situace vyřešené v projektu, navýšení jen cca 10 %): 13 530 000 Kč
- Čistá úspora díky prováděcímu projektu: 2 460 000 Kč
Nebylo by lepší připlatit si za prováděcí projekt než nesmyslně doplácet při realizaci rodinného domu?
Do prováděcího projektu se skutečně vyplatí investovat!
Příběh z praxe: Jak mohl nedotažený projekt zruinovat investora
Jednou jsem dostala k nacenění projekt od zákazníka, který byl zpracovaný pouze v úrovni pro stavební povolení od jiného projektanta. Celá nosná konstrukce domu, a to včetně vnitřních příček, v něm byla navržena jako monolitická železobetonová (ŽB) konstrukce.
Hned při prvním pohledu mi bylo jasné, že dům nenavrhl profesionál. Dispozice měly spoustu hluchých a naprosto nevyužitých míst, celková kompozice na sebe špatně navazovala a na celém domě nenasvedčovalo vůbec nic tomu, proč by musel být postavený z drahého železobetonu.
Chyběla tam jakákoliv architektonická nebo technická logika.
Pokud by investor stavěl slepě podle této dokumentace pro stavební povolení a nedal projekt domu pro provádění stavby do rukou zkušeného projektanta, který by konstrukci optimalizoval, dopadl by finančně velmi špatně. Lití takového množství betonu a armatury by stavbu neúměrně a zcela zbytečně prodražilo.
Kolik stojí prováděcí projekt rodinného domu?
Cena projektové dokumentace se vždy odvíjí od velikosti domu a složitosti jeho konstrukčního řešení.
Pojďme si to ukázat na konkrétním příkladu běžného rodinného domu o zastavěné ploše kolem 150 m².
Cenu architektonického návrhu (studie) a projektu pro povolení stavby jsem podrobně rozepisovala v článku Projektová dokumentace pro stavební povolení: co musí obsahovat, aby vám nezruinovala stavbu.
Pokud k těmto fázím připočítáme i dokumentaci pro provedení stavby (DPS), cena prováděcího projektu se u takto velkého domu pohybuje (dle složitosti konstrukce a technologií) kolem 350 000 Kč.
Pozor na častý omyl: Mnoho investorů si myslí, že tato částka je konečná a pokrývá úplně všechno – od první skici přes projekt pro povolení stavby až po samotný prováděcí projekt. Tak to ale není. Ceny jednotlivých fází se sčítají. Částka za prováděcí projekt (DPS) představuje samostatný krok, který logicky navazuje na předchozí studii a projekt pro stavební povolení (DSP).
Když si jako investor spočítáte, kolik zaplatíte za kompletní prováděcí projekt, a porovnáte to s tím, kolik můžete ztratit, když dům postavíte jen podle projektu pro stavební povolení, rozdíl je markantní:
- Investice do samotného prováděcího projektu (bez architektonické studie a bez DSP): cca 339 000 Kč
- Možná ztráta na stavbě bez projektu (vícepráce): cca 1 680 000 Kč
- Čistý finanční risk, který podstupujete: přes 1 300 000 Kč
Prováděcí projekt tedy ve skutečnosti nejsou peníze navíc. Je to ta nejlepší finanční pojistka, jakou můžete svému budoucímu domovu a své peněžence dopřát.
Jak poznáte, že váš prováděcí projekt je skutečně dobrý?
Při kontrole prováděcího projektu, i když jste laik, se zaměřte na tyto hlavní body:
- Konkrétní materiály: Je uvedena konkrétní tloušťka a typy materiálů a izolací, nebo jen obecné slovo?
- Provázanost: Sedí vývody pro dřez v kuchyni s technickým výkresem instalací?
- Detailnost: Obsahuje projekt dostatek detailů, aby firma nemusela improvizovat?
- Srozumitelnost: Dokáže vám projektant vysvětlit každou část projektu tak, abyste jí rozuměli?
Když projekt „neviděl“ realitu
Protože se ze 60 % věnuji rekonstrukcím, u nichž je situace vždy složitější než u novostaveb, ukážu vám jeden příklad z mé praxe.
Investorka si pro plánovanou rekonstrukci nechala zpracovat projekt domu u projektanta, který dům viděl jen na fotkách, bez podrobné znalosti domu. Ten navrhl probourání velké stěny v přízemí.
- Problém: Na stavbě se zjistilo, že nad tímto místem je starý strop s prasklými trámy, které by takový zásah neunesly. Projekt byl v tu chvíli nepoužitelný.
- Řešení: Museli jsme provést podrobný průzkum přímo na místě a navrhnout ocelové zpevnění, které se nakonec přiznalo jako designový prvek interiéru.
- Ponaučení: Zejména u rekonstrukcí je osobní prohlídka projektanta naprostý základ. Realita starých cihel a trámů je vždy jiná než na fotce.
Dostanu k prováděcímu projektu i rozpočet a průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)?
Ano, obě tyto části jsou klíčovou součástí projektu pro provádění stavby (DPS) a jsou nezbytné pro to, aby byla vaše stavba pod kontrolou.
Zatímco u základního povolení se řeší spíše obecné parametry, v prováděcí dokumentaci dostáváte do ruky konkrétní čísla a data.
Energetická náročnost (PENB): V roce 2026 jsou legislativní normy mimořádně přísné. Projektant v této fázi musí precizně sladit tloušťku zateplení, parametry oken a technologie (jako je tepelné čerpadlo či fotovoltaika). Cílem je, aby dům nejen bezproblémově prošel úřadem, ale byl pro vás v budoucnu finančně úsporný na provoz.
Rozpočet a technické specifikace: Právě v prováděcím projektu najdete podrobný výkaz výměr – tedy přesný „nákupní seznam“ veškerého materiálu a prací. Bez tohoto dokumentu vám stavební firma nikdy nedá pevnou cenu, kterou by později nemohla navyšovat o nečekané vícepráce.
Chcete stavět s jistotou? Začněte od kvalitního projektu
Pokud chcete mít jistotu, že váš dům bude postaven kvalitně, za předem jasnou cenu a bez zbytečných vícenákladů, prováděcí projekt je tou nejlepší pojistkou.
Věřím, že nejlepší cestou k bezproblémovému bydlení je kompletní projekt jako jeden ucelený balík. Ráda ho pro vás připravím od A do Z:
- Architektonická studie (vyladění dispozic a vzhledu)
- Projekt pro povolení stavby (splnění všech norem)
- Kompletní vyřízení povolení stavby (úřady vyřeším za vás)
- Precizní prováděcí projekt (přesný návod pro firmu a neprůstřelný rozpočet)
- Autorský dozor (kontrola během realizace stavby)
Vše vzniká u jednoho stolu, což zaručuje, že dům bude nejen krásný, ale i technicky a ekonomicky dotažený do posledního detailu.
Napište mi nebo mi rovnou zavolejte. Ráda s vámi proberu váš záměr a společně vymyslíme dům, kde se vám bude skvěle žít.