Projektová dokumentace podle nových pravidel: Slovník pojmů, které musíte znát

Co vás napadne jako první, když se řekne projektová dokumentace?

Většina investorů si představí stohy výkresů, které jsou potřeba jen proto, aby je člověk ukázal úředníkům na stavebním úřadě.

Bohužel je to velký omyl, který se v průběhu stavby může ošklivě prodražit.

Projektová dokumentace není papír pro úřad.

Je to návod na to, jak postavit váš budoucí domov. Od 1. července 2024 navíc platí nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. a nová vyhláška o dokumentaci staveb č. 131/2024 Sb., které dosavadní dělení kompletně překopaly.

Staré pojmy jako ohlášení stavby nebo klasické stavební povolení už neplatí.

Nebojte se.

Provedu vás vším, co byste měli vědět, abyste měli v rukou přesně to, co vaše stavba vyžaduje.

Proč nestačí jeden „projekt“ na všechno?

Předtím než se rozhodnete oslovit nezávislého projektanta, je důležité pochopit jednu věc.

Neexistuje nic jako jeden univerzální projekt. Celý proces má svou logickou posloupnost.

Nemůžete začít kreslit detaily zásuvek a tloušťku izolace, dokud nevíte, jak bude dům velký a kde přesně bude stát.

Projektová dokumentace se proto dělí do několika fází.

Každá fáze má jiný účel, jinou podrobnost a řeší se v jiný čas.

Neznamená to ale, že se na detaily myslí až po povolení. Oba projekty připravuji souběžně, protože už při kreslení pro úřad potřebuji vědět, jak se dům bude stavět. Výkres pro povolení pak sedí s tím, co se na stavbě opravdu postaví.

Pokud vám projektant tvrdí, že vám za podezřele nízkou paušální cenu nakreslí projekt, podle kterého rovnou postavíte dům i získáte povolení, buďte velmi opatrní.

Toto není příznak profesionality, ale naopak amatérismu.

Buďte obezřetní, pokud vybíráte projektanta jenom podle ceny jeho služeb.

Přehled stupňů projektové dokumentace

Tady je celý přehled na jednom místě. U každé dokumentace najdete, k čemu slouží a jestli se vás jako stavebníka rodinného domu vůbec týká.

Dokumentace	K čemu slouží	U rodinného domu
Architektonická studie vyhláška ji neupravuje	návrh dispozice, vzhledu a osazení domu na pozemek	zákon ji nevyžaduje, doporučuji vždy
Dokumentace pro povolení záměru (DPZ) příloha č. 1	žádost o povolení záměru, dřív stavební povolení	vždy
Dokumentace pro provádění stavby (DPS) příloha č. 9	podle ní stavební firma staví	vždy, zákon ji vyžaduje před zahájením stavby
Dokumentace změny stavby před dokončením rozsah se dohodne s úřadem	úpravy během stavby, které potřebují povolení	jen když se během stavby něco mění
Dokumentace skutečného provedení vyhláška ji neupravuje	zachycuje, jak byla stavba opravdu postavena	když se stavba od povoleného projektu liší
Dokumentace pro odstranění stavby příloha č. 10	povolení demolice	když bouráte starý dům
Dokumentace pro změnu v užívání podle rozsahu změny	stavba má sloužit jinému účelu	výjimečně
Pasport stavby příloha č. 11	náhrada chybějící dokumentace u starší stavby	u starších domů před rekonstrukcí
Dokumentace pro povolení změny využití území příloha č. 7	parkoviště, hřiště, rozsáhlé terénní úpravy	jen výjimečně
Dokumentace pro rámcové povolení přílohy č. 5 a 6	jaderná zařízení a stavby pro obranu a bezpečnost státu	netýká se

Co obsahuje projektová dokumentace?

Je obrovský rozdíl v tom, co obsahuje projektová dokumentace pro úřad a co projekt pro stavební firmu. Každý stupeň má úplně jiný obsah a jinou úroveň podrobnosti.

Obecně každý oficiální projekt domu podle vyhlášky obsahuje textovou a výkresovou část.

V té textové se popisuje záměr, bilance energií, napojení na sítě nebo požární bezpečnost.

Výkresová část pak obsahuje situace (pohled na pozemek z ptačí perspektivy), půdorysy jednotlivých pater, řezy domem a pohledy na fasády.

Jenže zatímco v projektu pro úřad je stěna nakreslená jen jako „čára s tloušťkou 450 mm a popisem materiálu“, v prováděcím projektu už tato stěna obsahuje přesné překlady, detaily kotvení hydroizolace, specifikaci konkrétní lepicí pěny a přesný výpis cihel. Obsah se zkrátka prohlubuje podle toho, k čemu zrovna dokumentace slouží.

Typy projektové dokumentace podle nového stavebního zákona

Nový stavební zákon přinesl zásadní zjednodušení v počtu úředních kroků, ale nároky na preciznost dokumentace zůstaly.

Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, přesně definuje strukturu a přílohy pro jednotlivé typy dokumentací.

V běžné praxi se často stává, že investoři zatím vůbec neznají nový pojem povolení záměru. Stále se totiž hodně používá zažitý název stavební povolení.

Pokud ke mně dorazí zákazník, který chce dokumentaci pro ohlášení stavby, hned ho zastavím a lidsky mu vysvětlím, že už se dokumentace takto nerozděluje.

Stará dokumentace pro územní rozhodnutí (DUR), dokumentace pro ohlášení stavby (DOS) ani klasické stavební povolení (DSP) už samostatně neexistují. Všechno se sloučilo do jednoho řízení, kterému se říká povolení záměru. Dokumentaci, se kterou o něj žádáte, se v praxi říká dokumentace pro povolení záměru, zkráceně DPZ. Ve vyhlášce ji najdete pod názvem dokumentace pro povolení stavby. Jde o totéž.

Základní rozdělení projektové dokumentace

1. Architektonická studie

Studie sice není povinná ze zákona, ale z mé praxe je to ta nejdůležitější část celého procesu. Zde si ujasňujeme vaše představy, dispozice, vzhled domu a jeho osazení na pozemek. Navrhuji zevnitř ven: nejdřív vyladíme dispozici podle toho, jak žijete, a teprve z ní vychází vzhled domu.

Je velký rozdíl, jestli vycházíte z hotového typového projektu, nebo tvoříme dům na míru vašemu životnímu stylu a pozemku. Pokud zvažujete typový projekt, v rámci konzultace vám řeknu, jestli se na váš pozemek hodí a jak by bylo ideální ho upravit.

Ve studii se dají chyby opravit gumou na papíře. Na stavbě už je musíte opravovat sbíječkou a peněženkou.

2. Dokumentace pro povolení záměru (DPZ, dřív pro stavební povolení)

Toto je největší změna nového zákona. Právě sem se sloučily všechny staré úřední stupně. Strukturu této dokumentace striktně určuje příloha č. 1 vyhlášky č. 131/2024 Sb.

• K čemu slouží: Je to dokumentace, kterou předkládáte stavebnímu úřadu. Úřad na jejím základě posuzuje, zda dům splňuje legislativní požadavky, urbanistické podmínky a zda neporušuje práva okolí.
• Můj přístup v praxi: Požadavky typu „připravte mi zjednodušený projekt DOS“ už vůbec neberu v potaz. Nová legislativa je nekompromisní a nic jako „jednoduchá forma projektové dokumentace“ pro úřad už dnes neexistuje. Pokud má projekt projít schvalovacím procesem, musí splňovat všechny zákonné náležitosti do posledního detailu.
• Pozor: Tato projektová dokumentace stále slouží primárně pro úřad. Určuje materiálové řešení a hlavní konstrukce, ale neobsahuje detaily pro řemeslníky.

Co přesně v ní musí být a kdo jednotlivé části zpracovává, popisuji v článku Projektová dokumentace pro stavební povolení (nově povolení záměru).

3. Dokumentace pro rámcové povolení

S tímto typem dokumentace (přílohy č. 5 a 6 vyhlášky) se u rodinného domu nesetkáte. Rámcové povolení se podle § 221 stavebního zákona vydává jen u jaderných zařízení a u staveb, které povoluje jiný stavební úřad, typicky u staveb pro obranu a bezpečnost státu.

Úřad jím schválí jen základní obrysy budoucího záměru: pozemek, druh a účel staveb a jejich maximální rozměry. Samotnou stavbu pak povoluje až povolení záměru.

4. Dokumentace pro povolení změny využití území

Někdy nepotřebujete stavět dům, ale chcete zásadně změnit způsob, jakým využíváte samotný pozemek. Typicky jde například o zřízení parkoviště, hřiště, rozsáhlé terénní úpravy, těžební práce nebo založení hřbitova.

K tomu slouží projektová dokumentace zpracovaná podle přílohy č. 7 vyhlášky. Úřad díky ní posuzuje vliv těchto změn na životní prostředí a okolní stavby.

5. Dokumentace pro provádění stavby (DPS)

Hodně investorů se snaží tuto fázi přeskočit, aby ušetřili. Myslí si, že stavební firmě stačí projekt pro povolení.

Bohužel je musím pokaždé zklamat. Nový stavební zákon ji u rodinného domu vyžaduje: stavebník ji musí mít zajištěnou ještě před zahájením stavby (§ 160 odst. 2 písm. a).

Přesto ji spousta lidí k realizaci nemá a staví jen podle projektu pro povolení. Pokud to stavební úřad při kontrole na stavbě zjistí, může uložit pokutu až do 400 000 Kč (§ 302 odst. 1 písm. a) a odst. 7 stavebního zákona). A když se stavba bez podrobného návodu odchýlí od povolení, hrozí za stavbu v rozporu s povolením pokuta až 2 000 000 Kč (§ 301 odst. 1 písm. b) a odst. 3).

Co v ní u rodinného domu musí být, stanovuje příloha č. 9 vyhlášky. Příloha č. 8 platí pro ostatní stavby.

• K čemu slouží: Podle prováděcí dokumentace stavební firma reálně staví. Bez ní nemá řemeslník na stavbě jasný návod a začne improvizovat. A věřte mi, že nechcete, aby zedník na stavbě vymýšlel detaily kolem oken nebo zateplení podle svého uvážení.
• Výkaz výměr a rozpočet: Položkový výkaz výměr vyhláška v prováděcí dokumentaci výslovně vyžaduje. Rozpočet a výkaz výměr jsou ve skutečnosti jeden a ten samý soubor. Rozpočtář v rozpočtářském programu nahází položky i s cenami, tím vznikne rozpočet, a program z něj pak vygeneruje stejný soubor bez cen, tedy výkaz výměr. Obojí tak vzniká v jednom kroku a ode mě dostáváte obojí. Jak byste si jinak zkontrolovali ceny od stavebních firem? Nijak. Když firmám dáte slepý výkaz výměr, dostanete porovnatelné nabídky. Bez něj si každá firma nacení materiál a práce podle svého a vy pak zaplatíte desítky tisíc korun za takzvané vícepráce.

Více o tom, co prováděcí projekt obsahuje a kolik ušetří, jsem popsala v článku Prováděcí projekt: ano, nebo ne?

6. Dokumentace změny stavby před dokončením

Stavební proces je živý organismus a občas se stane, že během realizace potřebujete udělat úpravu, která se odchyluje od projektu schváleného úřadem.

Může jít o posun oken, změnu nosné konstrukce nebo jiné dispoziční úpravy.

Pokud tyto změny vyžadují povolení, zpracovává se dokumentace změny stavby před dokončením. Její podrobnost záleží na tom, v jakém rozsahu se stavba mění.

• Důležité vědět: Podrobnost této dokumentace vyhláška striktně neurčuje. Celkový rozsah totiž závisí na tom, jaké konkrétní úpravy a kolik změn se během stavby udělalo. Úkolem projektanta je spojit se se stavebním úřadem a dohodnout se, jaký rozsah dokumentace bude úřad pro schválení požadovat.
• Požadavky úřadů v praxi: Stavební úřad ve většině případů chce, aby projektant ve výkresech barevně odlišil a textově popsal všechny odchylky od dokumentace, na kterou bylo vydáno povolení. Průvodní a technické zprávy přitom musí obsahem splňovat požadavky vyhlášky o dokumentaci staveb.

7. Dokumentace pro odstranění stavby

Když kupujete starý dům s tím, že ho zbouráte a na jeho místě postavíte nový, nemůžete prostě jen tak přijít s bagrem. K legální demolici potřebujete povolení.

Dokumentace pro odstranění stavby se zpracovává podle přílohy č. 10 vyhlášky a řeší mimo jiné statické zajištění sousedních objektů, bezpečné technologické postupy odstraňování konstrukcí a způsob ekologické likvidace veškerého stavebního odpadu.

8. Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS)

Když dům dostavíte, realita se občas liší od původních výkresů, například ve velikosti oken, někdy v posunu příček nebo některých stěn.

Pokud se stavba od povoleného projektu liší, nechává se zpracovat dokumentace skutečného provedení. Stavební zákon vám ukládá uchovávat ji po celou dobu, co dům stojí. Slouží pro budoucí údržbu i pro každou další úpravu domu.

Zákon ani vyhláška přitom neříkají, jak přesně má vypadat. Je to taková díra ve vyhlášce. V praxi ji ale stavební úřady ke kolaudaci vyžadují vždy, když během stavby došlo ke změnám. Některým stačí zákres skutečného stavu. Jiné chtějí změny barevně odlišit, aby bylo na první pohled jasné, co se oproti povolení změnilo.

Jaký je rozdíl mezi dokumentací skutečného provedení a pasportem stavby, se dozvíte níže v tomto článku.

9. Dokumentace pro změnu v užívání stavby

Co když máte postavený penzion, ale chcete ho legálně proměnit na bytový dům? Nebo zkolaudovanou dílnu předělat na byt? V tom případě se mění vliv stavby na okolí, například nároky na parkování, hluk nebo požární bezpečnost.

Vyhláška pro změnu v užívání samostatnou přílohu nemá. Postup záleží na tom, jestli se se změnou i staví:

• Změna bez stavebních úprav: k žádosti se přikládá dokumentace stavby s vyznačením změn, které nové užívání přináší (§ 239 odst. 3 stavebního zákona).
• Změna se stavebními úpravami, které potřebují povolení: postupuje se jako u běžného povolení záměru (§ 242 odst. 2) a dokumentace se zpracovává podle přílohy č. 1 vyhlášky. Projektant do ní zapracuje a vyznačí změny oproti původnímu stavu.

10. Pasport stavby

Zjednodušená dokumentace, která se zpracovává podle přílohy č. 11 vyhlášky o dokumentaci staveb. Na rozdíl od předchozích bodů nevzniká během stavby, ale až u hotových objektů, které už delší dobu stojí a u kterých chybí původní schválená výkresová dokumentace.

Pasport stavby se většinou vyžaduje ve fázi předprojektové přípravy rekonstrukce.

Slovníček pojmů a vysvětlivky: jak mluví projektanti podle nové vyhlášky

Když se začnete pohybovat kolem stavby, zasype vás projektant, úředník i stavební firma zkratkami a odbornými výrazy.

Zde je jednoduchý slovníček v laické řeči, abyste věděli, o čem je řeč:

• Projektová dokumentace: Soubor výkresů, textových zpráv a výpočtů, který popisuje technické, architektonické a funkční řešení stavby. Má přesně definovanou strukturu podle vyhlášky č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb.
• Povolení záměru: Jedno společné řízení, ve kterém úřad stavbu umístí i povolí. Nahrazuje dřívější územní rozhodnutí, ohlášení stavby i stavební povolení. Odlehčeně se mu říká povolení stavby.
• DPZ (dokumentace pro povolení záměru): V praxi zažitá zkratka pro projekt, který schvaluje stavební úřad. Vyhláška ji nazývá dokumentace pro povolení stavby. Nahrazuje staré ohlášení (DOS) a projekt pro stavební povolení (DSP).
• DPS (dokumentace pro provádění stavby): Podrobný technický návod pro stavební firmu. Obsahuje přesné řezové detaily, specifikace konstrukcí, technologické postupy a výkaz výměr. U rodinného domu je povinná, stavět bez ní hrozí pokutou až do 400 000 Kč.
• Změna stavby před dokončením: Oficiální termín pro úpravy projektu, které se rozhodnete provést až během samotné výstavby domu a které musíte nechat úřadem schválit předtím, než dům zkolaudujete.
• Dokumentace skutečného provedení: Výkresy, které zachycují, jak byl dům opravdu postavený. Zpracovává se, když se stavba od povoleného projektu liší, a úřady ji v takovém případě chtějí ke kolaudaci.
• Změna v užívání: Situace, kdy už hotová a zkolaudovaná stavba začne sloužit jinému účelu, než k jakému byla původně povolena.
• Pasport stavby: Zjednodušená dokumentace existující stavby podle přílohy č. 11 vyhlášky. Setkáte se s ní nejčastěji u rekonstrukcí starších domů, kde se původní plány za desítky let ztratily. Než začnu kreslit projekt rekonstrukce, musím si dům nejprve zaměřit a vytvořit jeho pasport.
• Profese (projektanti specialisté): Hlavní projektant dům vymyslí, konstrukčně navrhne a odborně zastřeší, ale nevyzná se detailně úplně ve všem. Proto k projektu přizvává profesanty. Jsou to specialisté na statiku, požární bezpečnost (PBŘ), vytápění, vzduchotechniku, elektroinstalaci nebo zdravotechniku (voda a kanalizace).
• Koordinační situace: Výkres, který ukazuje váš dům z ptačí perspektivy umístěný na pozemku. Vidíte na něm odstupy od sousedů, napojení na inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina), příjezdovou cestu, obrys domu, nadmořskou výšku přízemí domu a další údaje.
• Výkaz výměr: Tabulka, kde je do posledního šroubku a kubíku betonu spočítáno, kolik materiálu a práce je na stavbu potřeba. Je to rozpočet bez cen, oba vznikají v rozpočtářském programu jako jeden soubor. Je to váš nejsilnější nástroj proti přeplácení stavební firmy.
• Rámcové povolení: Povolení základních obrysů velkého záměru. Rodinných domů se netýká.

Časté chyby investorů: na co si dát pozor?

Hodně záleží na tom, jaké informace máte na začátku, ještě předtím, než oslovíte projektanta.

Snadno se pak totiž může stát, že se cena za projekt v průběhu dalších příprav o pár desítek tisíc korun nepříjemně navýší.

Třeba proto, že jste projektantovi do telefonu sdělili, že střecha starého domu „to ještě pár let vydrží“, ale on při prohlídce zjistí, že krov plánované nové obytné podkroví staticky vůbec neunese.

Z původně jednoduché úpravy interiéru je najednou kompletní rekonstrukce střechy včetně nového statického posouzení a případně i nutnosti řešit dokumentaci pro změnu stavby.

Levný projekt za pár desítek až stovku tisíc korun obvykle znamená, že dostanete pouze minimum pro úřad (DPZ), ale žádné detaily pro stavbu. Stavební firma pak bude stavět od oka, materiál objedná s velkou rezervou a vy ve finále na stavbě přeplatíte mnohem víc, než kolik jste ušetřili na kvalitním projektu.

Na co dalšího si dát pozor, rozebírám v článku Nejčastější chyby v projektu domu.

Podrobně k jednotlivým fázím

Tenhle přehled je rozcestník. K jednotlivým fázím a k tomu, na co si dát pozor, mám samostatné články:

• Architektonická studie: projektant, nebo architekt?
• Půdorys rodinného domu: jak ho číst a jak navrhnout dispozici
• Projektová dokumentace pro povolení: co musí obsahovat
• Prováděcí projekt: ano, nebo ne?
• Nejčastější chyby v projektu domu
• Smlouva o dílo na projekt

Časté otázky

Jaké stupně projektové dokumentace zná nový stavební zákon?

Vyhláška č. 131/2024 Sb. rozlišuje dokumentaci pro povolení stavby, pro rámcové povolení, pro povolení změny využití území, pro provádění stavby, pro odstranění stavby a pasport stavby. U rodinného domu potřebujete obvykle dokumentaci pro povolení záměru, dřív pro stavební povolení, a dokumentaci pro provádění stavby. Architektonická studie povinná není, ale doporučuji ji vždy.

Co je DPZ?

DPZ je v praxi zažitá zkratka pro dokumentaci pro povolení záměru, tedy projekt, se kterým žádáte stavební úřad o povolení. Vyhláška č. 131/2024 Sb. ji nazývá dokumentace pro povolení stavby. Nahradila dřívější dokumentaci pro územní rozhodnutí, pro ohlášení stavby i pro stavební povolení.

Je prováděcí dokumentace u rodinného domu povinná?

Ano. Podle § 160 odst. 2 písm. a) stavebního zákona musí stavebník zajistit dokumentaci pro provádění stavby ještě před zahájením stavby. Když ji nemá, může mu stavební úřad uložit pokutu až do 400 000 Kč (§ 302 odst. 7). Obsah prováděcí dokumentace rodinného domu stanovuje příloha č. 9 vyhlášky č. 131/2024 Sb.

Dostanu k prováděcímu projektu i rozpočet?

Ode mě ano, automaticky. Vyhláška vyžaduje položkový výkaz výměr a rozpočet s ním vzniká v jednom kroku: rozpočtářský program položky nacení a pak z nich vygeneruje stejný soubor bez cen. Bez rozpočtu byste si nemohli zkontrolovat ceny, které vám nabídnou stavební firmy.

Kdy potřebuji dokumentaci skutečného provedení?

Když se dům během stavby od povoleného projektu změnil. Stavební úřady ji v takovém případě ke kolaudaci vyžadují. Některým stačí zákres skutečného stavu, jiné chtějí změny barevně odlišit. Dokumentaci pak uchováváte po celou dobu, co dům stojí.

Jaký je rozdíl mezi pasportem a dokumentací skutečného provedení?

Dokumentace skutečného provedení vzniká na konci stavby a zachycuje změny oproti povolenému projektu. Pasport stavby se zpracovává podle přílohy č. 11 vyhlášky u staveb, které už dlouho stojí a jejich původní dokumentace se nedochovala. Nejčastěji před rekonstrukcí staršího domu.

Potřebuji pro rodinný dům rámcové povolení?

Ne. Rámcové povolení se podle § 221 stavebního zákona vydává jen u jaderných zařízení a u staveb, které povoluje jiný stavební úřad, například u staveb pro obranu státu. Rodinný dům se povoluje v řízení o povolení záměru.

Od plánů k realitě: postavte dům bez zbytečných vícenákladů

Jsem hluboce přesvědčená, že projekt domu má být zpracovaný poctivě a s ohledem na realitu.

Projektová dokumentace není jen formalita pro úředníky, ale návod na váš budoucí život. Nekvalitní projekt se na stavbě vždycky prodraží. S poctivou přípravou, kterou pro vás od A do Z zajistím, budete přesně vědět, co kupujete a za kolik stavíte.

Svěřte projekt do rukou profesionála, který zná nová pravidla do posledního detailu.

Plánujete stavbu nebo rekonstrukci?

Napište mi nebo zavolejte a společně dáme vašim představám jasný a bezpečný směr.

Zdroje

• Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, zejména § 159, § 160, § 221, § 239 a § 242. Znění na Zákony pro lidi
• Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, § 1 až 9 a přílohy č. 1, 5, 6, 7, 8, 9, 10 a 11. Znění na Zákony pro lidi
• Vlastní praxe autorizované projektantky rodinných domů, více než 20 let.