Rozhodla jsem se sepsat, bez servítky na ústech, 7 skrytých nástrah, jak na vás stavební firmy vydělávají při stavbě vysněného domu.
A věřte mi, není to vůbec hezký pohled…
Víte, když jsem před lety začínala jako projektantka, ani ve snu by mě nenapadlo, co všechno se může během stavby domu pokazit. Kolik nečekaných nákladů a problémů může vyvstat.
A hlavně – jak moc vás může stavební firma oškubat, aniž byste si toho všimli!
Po přečtení tohoto článku budete mnohem lépe vybaveni. Ukážu vám, jak těmto nástrahám předejít a ušetřit stovky tisíc korun.
Tak pojďme na to!
Proč stavební firmy tak rády navyšují náklady?
Stavební firmy nejsou charita. Jejich cílem je vydělat co nejvíc peněz na vaší stavbě.
A vědí přesně, jak na to!
Problém je v tom, že:
- Mají informační převahu a hrají si na odborníky
- Spoléhají na vaši důvěřivost a neznalost
- Vědí, že jakmile stavba začne, už couvnout nemůžete
Výsledkem jsou statisícové vícenáklady, které vám bez mrknutí oka naúčtují. A vy pak jen zíráte, kde se stala chyba…
Mám pro vás pár triků, jak jim nedat šanci:
1) Trvejte na maximálně podrobném a kompletním rozpočtu
2) Nepřipusťte spolupráci bez smlouvy o dílo
3) Nenechte se uchlácholit „výhodnými“ cenovými akcemi
4) Najměte si nezávislého odborníka na kontrolu stavby, smluv a rozpočtů
Věřte mi, tyhle jednoduché kroky vám můžou zachránit kůži.
A hlavně peněženku!
Příběh z praxe:
Vzpomínám si na případ jednoho mého klienta. Přišel za mnou s nabídkou od stavební firmy, která mu slibovala postavit dům snů za hubičku. Jenže když jsme se podívali na rozpočet detailně, zjistili jsme, že je samá díra jako řešeto!
Chyběly tam základní věci jako:
1. výztuže do betonu
2. Izolace střechy
3. Obklady v koupelně
4. Venkovní zateplení
A to byl teprve začátek. Ve smlouvě měli navíc spoustu právních kliček, kterými si zajistili volnou ruku na zdražování.
Naštěstí jsme to odhalili včas.
Po důkladné revizi projektu a pár ostrých jednáních nakonec pan investor ušetřil přes 520 000 Kč! Jen si to představte – za to by si mohl koupit už celkem slušné auto!
7 nástrah, na které si dát pozor!
Dobře, teď už víte, že problém existuje. Ale jak přesně stavební firmy postupují?
Tady je 7 nejčastějších triků, které používají, aby vám vysály peněženku:
1) Neúplné a děravé rozpočty
Tohle je klasika.
Do rozpočtu „zapomenou“ dát spoustu základních věcí.
Však ono se to nějak udělá, ne?
Jenže vy pak při každé „drobnosti“ sáhnete hlouběji do kapsy.
2) Nereálně nízké ceny ve výběrovém řízení
Jasně, na první pohled to vypadá výhodně. Ale je to jen trik, jak získat zakázku.
Skutečné náklady se pak schovají do nekonečných víceprací nebo do skrytých položek. Skrytá položka je položka, kterou napočítají jako součást jiné položky v rozpočtu a označí jako KPL (komplet).
3) Levnější materiály a horší technologie
Slíbí vám super luxusní provedení.
Jenže pak vám dají obyčejné cihly, které nesplňují základní parametry z projektu, nekvalitní tepelnou izolaci dovezenou z Polska a měděné rozvody vymění za plastové.
A rozdíl v ceně?
Ten si samozřejmě nechají!
4) Gumové formulace ve smlouvě
Dali jste si ve smlouvě záležet na přesných specifikacích?
No, to je sice hezké, ale tahle větička na konci to všechno maže:
„Zhotovitel může provést drobné změny dle aktuálních podmínek.“
A máte vymalováno na průšvih a hluboko do kapsy…
5) Chybějící kontrola a dozor
Pokud na stavbě nemáte vlastního odborníka (stavebního a technického dozora), nikdo nekontroluje, co a jak firma staví.
Jenže právě tam se dějí ty největší zlodějny!
6) Zbytečné předimenzování
Jasně, mít dům jako hrad může znít skvěle.
Ale k čemu vám budou předimenzované základy a metrové zdi suterénu, na kterých si stavební firma trvá, i když v projektu byli dimenzovány jinak?
Akorát za to nesmyslně přeplatíte a kdo z toho vytěží?
Určitě ne vy.
7) Špatný nebo žádný projekt
Tohle je zaručený recept na průšvih.
Bez detailního projektu pro provádění stavby může stavební firma improvizovat, jak chce!
A věřte mi, že ne ve váš prospěch.
Když vám někdo říká, že vám postaví dům jenom podle základního projektu pro povolení stavby, který není vůbec dostatečně podrobný, utíkejte rychle.
Kvalitní projekt vás ochrání
Jak se tedy účinně bránit?
Klíčem je kvalitní projektová dokumentace, která vás ochrání před triky stavebních firem. Bez ní jste jen ovce čekající na ostříhání…
Ale pozor, zdaleka ne každý projekt je kvalitní.
Spousta projektantů odflákne důležité detaily a konstrukční řešení, vynechá důležité profese a specifikace materiálů.
A vy pak jen tiše skřípete zuby, když vám firma řekne, že „tohle v projektu není, to bude za příplatek“.
Proto si dejte velmi dobře záležet na výběru projektanta!
Ptejte se na reference, podívejte se na předchozí projekty. A hlavně – nebojte se ptát na detaily. Správný odborník vám vše rád vysvětlí.
Já osobně se vždy snažím své klienty maximálně chránit.
Do projektu pro provádění stavby dávám (kromě jiného):
- Podrobné výpisy materiálů a výrobků
- Detailní řešení konstrukčních detailů a napojení
- Jednoznačné požadavky na technologie a postupy
- Nezávislý položkový rozpočet a výkaz výměr
Věřte mi, tohle stavební firmy neskousnou!
Najednou zjistí, že nemají prostor pro své finty. A vy máte jistotu, že dostanete přesně to, co jste si objednali.
Bez zbytečných příplatků a střídmě.
Příběh z praxe:
Jak obrovský je rozdíl mezi stavbou s kvalitním projektem a bez něj? Nejlépe to ukážu na skutečném příkladu.
Mí dobří známí, manželé „X“ (jméno kvůli respektu k investorům vynechám), se rozhodli postavit dům. Chtěli ušetřit, tak si nechali vypracovat jen základní projekt pro povolení stavby (v tom čase pro stavební povolení) a výběr firmy nechali na nejnižší cenu.
Však jim tam přece dají všechno, co potřebují, ne?
Druhý dům stavěli manželé „Y“. Ti si naopak nechali ode mě zpracovat kompletní dokumentaci pro provádění stavby včetně rozpočtu a výkazu výměr. Stavební firmu si vybrali sice dražší, ale s výbornými referencemi.
Výsledek?
Manželům „X“ se rozpočet prodražil o neuvěřitelných 760 000 Kč! Museli řešit nespočet víceprací, dodaný materiál neodpovídal jejich představám a po dokončení se vyskytla řada vad a nedodělků.
Manželé „Y“ naproti tomu stavbu zvládli přesně podle plánu. Finální cena se od rozpočtu lišila jen o 5 %, což odpovídalo drobným klientským změnám a rezervě. Všechny práce proběhly v perfektní kvalitě a přesně podle harmonogramu.
Poučení?
Nešetřete na kvalitním projektu a profesně zdatném projektantovi!
Je to ta nejlepší investice, jakou můžete udělat. Ušetříte si tím spoustu peněz, nervů a možná i manželství…
Jak postupovat, abyste nenaletěli
Pokud se tedy chcete vyhnout nepříjemným překvapením, tady je můj osvědčený postup:
- Nechte si zpracovat kompletní a detailní projekt pro provádění stavby od ověřeného odborníka.
- Pečlivě zkontrolujte nabídky stavebních firem a porovnejte je s projektem.
- Trvejte na jasných a přesných formulacích ve smlouvě o dílo.
- Hlídejte si kvalitu a rozsah prací během celé výstavby.
- Nebojte se ozvat a reklamovat nedostatky. Máte na to právo!
Jo a taky nezapomeňte na pár doplňujících vychytávek:
- Sjednejte si ve smlouvě cenu jako nejvýše přípustnou. Žádné dodatky!
- Každou změnu si nechte předem nacenit a odsouhlasit.
- Najměte si na kontrolu stavby nezávislý stavební dozor. Ušetří vám nervy, ale jenom v případě, že to bude nezávislá osoba nepropojena se stavební firmou.
- Podmiňte platby dokončením a předáním jasně definovaných částí.
Pokud budete postupovat podle těchto rad, drasticky snížíte riziko průšvihu. Stavební firma si moc dobře rozmyslí, jaké kroky vůči vám podnikne…
Stavte s klidným srdcem a silným projektem
Doufám, že vám mé rady trochu pootevřely oči. Chápu, že stavba domu je složitá věc plná nástrah.
Ale věřte, že s kvalitním projektem a odborným dohledem nad celým procesem zvládnete i vy!
Více než 20 let pomáhám lidem jako vy stavět jejich vysněné domy bez zbytečných stresů a prodražování.
Mám za sebou stovky úspěšných staveb, kde klienti ušetřili statisíce až miliony díky precizní přípravě projektu a mým radám.
Neříkám, že to bude procházka růžovým sadem. Ale s důkladnou projektovou dokumentací a ostražitostí vůči praktikám stavebních firem zvládnete všechny nástrahy.
A já vám v tom ráda pomohu!
Nechte si ode mě připravit kompletní dokumentaci pro váš dům a získejte maximální kontrolu nad rozpočtem i kvalitou stavby.
Ozvěte se mi a společně najdeme nejlepší řešení pro váš vysněný domov!
A kromě toho vám doporučuji si přečíst i mé předchozí články, které vám pomohou se ještě lépe připravit na stavbu vašeho vysněného bydlení:
Stavební rozpočet nestačí! Proč potřebujete další statisíce v záloze?
Chcete krásný a funkční dům? Nejprve musíte udělat toto!
5 důvodů, proč byste měli před koupí pozemku vsadit na odbornou konzultaci
Děkuji, že jste dočetli až sem. Přeji krásné dny.